A compra foi concluída, o preço foi pago, mas a escritura definitiva não foi outorgada. Em situações assim, a adjudicação compulsória pode ser um caminho para obter a transferência do imóvel, desde que os requisitos jurídicos e registrais estejam demonstrados.

O procedimento não substitui a análise do contrato, da matrícula e da cadeia de transmissões. Antes de escolher a via judicial ou extrajudicial, é necessário compreender por que a escritura não foi formalizada e quais documentos comprovam o cumprimento do negócio.

O que é a adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é uma medida destinada a viabilizar a transferência da propriedade quando existe um compromisso de compra e venda, cessão ou negócio equivalente, mas a pessoa responsável não pratica o ato necessário à escritura definitiva.

Os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil tratam do direito do promitente comprador à aquisição do imóvel e da possibilidade de exigir a escritura definitiva. A Lei de Registros Públicos também admite que a adjudicação de imóvel objeto de promessa de venda ou cessão seja processada diretamente no registro de imóveis, sem eliminar a possibilidade de utilização da via judicial.

Não basta, porém, apresentar um contrato isolado. O exame normalmente envolve a validade do negócio, a inexistência de arrependimento exercitável, o cumprimento da contraprestação e a identificação correta do imóvel e das partes.

Quando essa medida pode ser considerada?

Em linhas gerais, a adjudicação compulsória pode ser avaliada quando:

  • existe instrumento que demonstre a promessa de compra e venda, permuta, cessão ou promessa de cessão;
  • o adquirente consegue comprovar o pagamento integral do preço ou o cumprimento da contraprestação ajustada;
  • a escritura definitiva não foi outorgada, seja por recusa, ausência, falecimento, desaparecimento ou outra impossibilidade atribuída à parte responsável;
  • o imóvel e a sequência dos negócios estão suficientemente identificados;
  • não existe direito de arrependimento ainda exercitável que impeça a medida.

Cada um desses pontos depende de prova. Recibos incompletos, contratos sucessivos, divergências de área, inventário pendente, indisponibilidade ou conflito sobre o próprio negócio podem exigir providências adicionais.

Via judicial e via extrajudicial

Na via judicial, o pedido é submetido ao Poder Judiciário. Ela pode ser necessária quando há controvérsia relevante, necessidade de produção de provas ou algum impedimento que não possa ser solucionado diretamente no registro de imóveis.

Na via extrajudicial, o procedimento tramita no ofício de registro de imóveis da situação do bem, com representação por advogado. O art. 216-B da Lei nº 6.015/1973 prevê essa possibilidade, e o Provimento CNJ nº 150/2023 estabelece regras nacionais para o processamento do pedido.

O procedimento extrajudicial exige requerimento fundamentado e documentação compatível. Entre os elementos previstos na regulamentação estão o instrumento do negócio, a ata notarial, a identificação das cessões e sucessões, a prova do cumprimento do preço ou da contraprestação e a demonstração do inadimplemento da obrigação de transferir.

A existência da alternativa extrajudicial não significa que ela será adequada a todo caso. O registro de imóveis realiza qualificação jurídica dos documentos e pode formular exigências ou rejeitar o pedido quando os requisitos não estiverem presentes.

Documentos que merecem atenção

Uma conferência inicial costuma considerar:

  • contrato, compromisso, cessões e eventuais aditivos;
  • comprovantes de pagamento e quitação;
  • matrícula atualizada do imóvel;
  • documentos pessoais ou societários das partes;
  • notificações e comunicações sobre a outorga da escritura;
  • certidões, documentos sucessórios e procurações relacionadas à cadeia do negócio;
  • elementos necessários à ata notarial, quando escolhida a via extrajudicial.

A lista definitiva varia conforme o histórico do imóvel e o conteúdo dos instrumentos. Por isso, a organização cronológica dos contratos e pagamentos costuma ser tão importante quanto a reunião dos documentos.

O registro da propriedade continua sendo essencial

O contrato e o pagamento não substituem o registro do título na matrícula. No sistema brasileiro, é o registro que transfere a propriedade imobiliária entre vivos. A adjudicação compulsória busca justamente formar o título necessário para que essa transferência possa ser registrada.

Antes de iniciar o procedimento, também é importante verificar se a descrição do imóvel nos contratos coincide com a matrícula e se existem ônus, gravames ou indisponibilidades capazes de afetar a regularização.

Checklist inicial

  • Reunir todos os contratos, cessões, aditivos e comprovantes de pagamento.
  • Solicitar uma matrícula atualizada e conferir titularidade, descrição e restrições.
  • Identificar quem deveria outorgar a escritura e por que isso não ocorreu.
  • Organizar a cadeia de aquisições, inclusive sucessões ou cessões intermediárias.
  • Avaliar, com os documentos em mãos, a adequação da via judicial ou extrajudicial.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise jurídica individualizada. A solução adequada depende do contrato, da matrícula, das provas de pagamento e das circunstâncias de cada caso.

Fontes oficiais